Ieder jaar valt de aanslag gemeentelijke belastingen op de mat en daarop staat een bedrag dat de waarde van je huis heet. Voor veel Haarlemmers is dat een getal waar ze even naar kijken en dat ze daarna wegleggen. Dat is zonde, want die waarde werkt op meer plekken door dan je denkt.
Wie de waarde bepaalt
De gemeente Haarlem heeft de uitvoering van de belastingen en de waardebepaling ondergebracht bij Cocensus, een samenwerkingsverband dat dit voor meerdere gemeenten doet. Cocensus stelt jaarlijks de WOZ-waarde vast van iedere woning en van ieder bedrijfspand in de stad, en verstuurt de aanslag waarop die waarde staat.
Wat de waarde precies is
De WOZ-waarde is een geschatte marktwaarde op een peildatum, en die peildatum ligt altijd een jaar voor het belastingjaar. De waarde op je aanslag zegt dus iets over de markt van vorig jaar, niet over de markt van vandaag. Dat verklaart waarom de waarde soms stijgt terwijl je het gevoel hebt dat de markt juist stilstond, en andersom.
Waar de waarde doorwerkt
- De onroerendezaakbelasting, die als percentage van de WOZ-waarde wordt berekend.
- De waterschapsbelasting voor eigenaren.
- Het eigenwoningforfait in je aangifte inkomstenbelasting.
- De erfbelasting bij een woning die je erft.
- De maximale huurprijs van een huurwoning in het puntenstelsel.
Hoe de taxatie tot stand komt
Er komt geen taxateur bij je binnen. De waarde wordt modelmatig bepaald door verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt te vergelijken en te corrigeren voor verschillen in oppervlakte, perceel, bouwjaar, staat en ligging. In een stad als Haarlem, waar een grachtenpand, een jarendertigwoning in het Kleverpark en een portiekflat in Schalkwijk in dezelfde gemeente staan, zit dat werk vooral in het kiezen van de juiste vergelijkingsobjecten.
Het taxatieverslag opvragen
Bij je aanslag hoort een taxatieverslag dat je online kunt inzien. Daarin staan de kenmerken van je woning en de panden waarmee is vergeleken, met hun verkoopprijs en verkoopdatum. Dat verslag is het startpunt van iedere controle. Klopt de oppervlakte niet, staat er een dakkapel in die je niet hebt, of is er vergeleken met een pand dat net gerenoveerd is terwijl bij jou de keuken uit de vorige eeuw stamt, dan heb je een aanknopingspunt.
Wat je zelf kunt nakijken
Loop de kenmerken langs. Klopt het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte, het aantal bouwlagen en de perceelgrootte. Staat er een aanbouw of een garage geregistreerd die er niet is. En kijk naar bijzonderheden die de waarde drukken, zoals achterstallig onderhoud, een slechte fundering, geluid van een doorgaande weg of het ontbreken van buitenruimte. Bij monumentale panden in de binnenstad speelt bovendien mee dat onderhoud duurder is en dat je niet vrij bent om aan te passen.
Bezwaar maken
Ben je het niet eens met de waarde, dan maak je bezwaar bij Cocensus binnen de termijn die op de aanslag staat. Doe dat schriftelijk of digitaal en onderbouw het met feiten, dus met de verkeerde kenmerken uit het taxatieverslag of met betere vergelijkingspanden. Een bezwaar zonder onderbouwing wordt zelden gehonoreerd. Je kunt het zelf doen, gratis, en dat werkt in de praktijk vaak net zo goed als via een bureau.
Een hoge waarde is niet altijd slecht
Een lagere WOZ-waarde betekent minder belasting, maar een hogere waarde kan gunstig zijn bij het oversluiten van je hypotheek, omdat de verhouding tussen schuld en waarde dan beter wordt en dat rente kan schelen. Voor huurders werkt het weer anders, want in het puntenstelsel kan een hogere waarde tot een hogere maximale huur leiden. Kijk dus naar je eigen situatie voordat je automatisch bezwaar maakt.
Als je net gekocht of verbouwd hebt
Heb je recent gekocht, dan is je koopsom een sterk gegeven, mits die dicht bij de peildatum ligt. Heb je grondig verbouwd, dan verandert de waarde daardoor, maar pas vanaf de eerstvolgende peildatum. Meld verbouwingen die de gemeente niet kan zien niet uit gewoonte, maar zorg wel dat de geregistreerde kenmerken kloppen, want daar begint iedere discussie.
