Haarlem staat al jaren hoog op de lijstjes van steden waar mensen willen wonen, en dat is aan de woningmarkt te merken. De nabijheid van Amsterdam, het strand op een half uur fietsen en een binnenstad die geen enkele andere stad van dit formaat heeft, zorgen voor een vraag die het aanbod ruim overtreft.
Waarom de druk hoog is
De stad is fysiek klein en grotendeels volgebouwd. Aan de westkant liggen de duinen en het beschermde natuurgebied, aan de zuidkant grenst Haarlem aan Heemstede en Bloemendaal, en in de oude stad kan niets bij. Uitbreiden kan alleen door verdichten, en dat gebeurt vooral rond het station, in de Waarderpolder-rand en in Schalkwijk. Ondertussen willen veel mensen die in Amsterdam werken hier wonen, en dat is de belangrijkste prijsdrijver.
De verschillen per gebied
- De binnenstad en het Haarlemmerhoutkwartier zitten aan de bovenkant van de markt.
- Het Kleverpark, Bosch en Vaart en de Koninginnebuurt horen bij de gewildste buurten.
- Haarlem-Noord biedt meer ruimte per euro dan de westkant.
- Haarlem-Oost is de laatste jaren sterk opgekomen en trekt veel starters.
- Schalkwijk is het meest betaalbaar en heeft het meeste aanbod met buitenruimte.
Wat voor woningen er zijn
Het aanbod is opvallend divers voor een stad van deze omvang. Monumentale panden in de kern, jaren dertig woningen in Noord en Zuid-West, kleine negentiende-eeuwse arbeiderswoningen in Oost en rond de Zijlweg, naoorlogse flats in Schalkwijk en Parkwijk, en nieuwbouwappartementen op transformatielocaties. Dat betekent dat de vraag welk type woning je zoekt in Haarlem net zo bepalend is als de vraag naar welke buurt.
Bieden en overbieden
Op gewilde woningen wordt in Haarlem regelmatig boven de vraagprijs geboden en wordt vaak met een biedingsprocedure en een sluitingstijd gewerkt. Bereid je daarop voor. Regel je financiering vooraf, weet wat je maximale bedrag is en houd je daaraan. Laat je door een aankoopmakelaar of iemand met marktkennis vertellen wat vergelijkbare woningen in die straat hebben opgebracht, want de vraagprijs zegt in deze markt weinig.
Voorbehouden en keuringen
In een krappe markt worden voorbehouden soms weggelaten om een bod aantrekkelijker te maken. Dat is riskant, zeker bij oude Haarlemse panden waar fundering, vocht en houtwerk een rol spelen. Een goed alternatief is een bouwkundige keuring vooraf laten uitvoeren, zodat je zonder voorbehoud kunt bieden terwijl je wel weet wat je koopt. Bij monumenten en beschermd stadsgezicht is het extra verstandig om vooraf te weten wat er wel en niet mag.
Erfpacht en splitsing
Let bij oudere panden op de eigendomssituatie. Veel woningen in de binnenstad zijn appartementsrechten in een gesplitst pand, waarbij een Vereniging van Eigenaren de gedeelde onderdelen beheert. Vraag altijd naar de notulen, het meerjarenonderhoudsplan en het reservefonds, want dat bepaalt of je na de aankoop nog een grote rekening krijgt.
Huren of kopen
De vrije huursector in Haarlem is klein en duur, en de sociale huur kent lange wachttijden. Voor veel mensen is kopen daardoor de enige route, ook als dat aan de bovenkant van hun budget zit. Wie tijd heeft, schrijft zich in ieder geval in voor sociale huur, want die inschrijfduur telt en kost weinig.
Kijk verder dan het rijtje
De bekendste buurten zijn de duurste, en dat komt deels doordat iedereen ze kent. Wie bereid is om aan de oostkant of in Schalkwijk te kijken, of net over de gemeentegrens in Haarlem-Noord richting Spaarndam, vindt vaak meer woning voor hetzelfde geld en woont nog altijd binnen een kwartier van de Grote Markt.
Nieuwbouw in de stad
Omdat uitbreiden niet kan, komt nieuwbouw in Haarlem vooral van transformatie. Kantoren, schoolgebouwen, kerken en oude bedrijfspanden worden omgezet naar woningen, en rond het station en langs de randen van de Waarderpolder wordt verdicht. Voor kopers betekent dat een ander soort aanbod dan in een uitbreidingswijk, met appartementen in bestaande gebouwen en met projecten die vaak jaren in voorbereiding zijn. Wie interesse heeft, schrijft zich vroeg in bij de ontwikkelaars, want de belangstelling is groot.
